有315m2285m2190及16四种户型?宝利游戏

2021-02-15 16:37:00
dcadmin
原创
50

日前,保利地产发布公告称,其将从中国兵器集团手中收购蓟门桥项目100%股权,该项目曾为在2010年3月份以楼面地价27529元/平方米的单价成为当时的单价地王。时隔1年多以后,该项目从中国兵器手中转让,预计楼面地价不会低于3万元/平方米。  而中原地产一份分析报告指出,保利接手该项目以后,房屋售价低于6万元/平方米,就不会赚钱。以目前的市场前景判断,即便这样的房屋卖到6万元/平方米,其购买人群也所剩无几,加之北京市调控高价盘的影响,这样的项目能否拿到预售证还不得而知。  巧合的是,保利地产2009年12月份以30.4亿元拿下的石佛营项目正准备以“保利东郡”项目案名开盘,开盘均价或定在4.7万元/平方米左右。然而,该项目预计8月20日开盘,但截至笔者发稿时,北京房地产交易管理网上也并未发现保利东郡的预售信息,该项目是否能如期开盘只能拭目以待。  保利东郡地块是保利地产2009年12月份通过“招拍挂”拿到的,建筑面积17.2万平米左右,楼面地价在23506元/平方米,位于朝阳区东四环石佛营,朝阳公园桥东南角200米,有315m2、285m2、190m2及165m2四种户型。公寓板楼70年产权,共10座楼栋,楼高为10-18层,精装修。2、4、6、7、8号楼为住宅楼,1、3号楼为办公楼,5号楼为商业楼。  均价4.7万元/平方米的房屋是该项目住宅部分,由于北京市于6月1日以后,禁止商用楼分割销售,其1、3、5号楼部分可能需要自持或者整售,这样其销售价格要比住宅低,而且销售速度或比较慢。  “该楼盘开盘时间还未确定,预计在8月末9月初开盘,目前还未拿到预售许可证。”保利地产北京项目负责人告诉笔者,“价格的话,还没有确定,要等待建委的批复。”  但笔者从保利东郡的一位销售人员处了解到,该楼盘的价格大概在46000-49000元每平方米,最低不会低于45000元每平方米,也就是说,均价大概在47000元每平方米。  据悉,保利东郡项目精装交房,内部装修成本比较高,但是这样的精装能否被购房者买账,还是个未知数。保利东郡在推广其精装修时,再三宣传其配备家私都是意大利进口的,但是这些并不包在精装修价格里面,需要另付钱。  而保利东郡项目周边都被房龄在10年左右的二手房包围,其门口道路也比较陈旧,旁边临近住总建材市场,人流比较杂乱,交通出行上,进出项目交通秩序比较混乱。  该楼盘原址是北京第三印染厂,笔者在周围发现,周边多是老旧居民楼,仅隔一条马路就是十里堡北里,这些楼盘都是1982年-1985年左右建造的,楼盘旧,来往人员复杂。笔者在透过样板间的窗户向外望去,入眼的就是这些老旧居民楼。  有业内人士分析,这些因素也将影响到楼盘的销售,“高端人士是不愿意住在这样吵闹和复杂的环境里的”。  最让保利东郡项目品质受影响的是其地块呈对角型,地块被旁边的一处旧住宅小区几乎切分成南北2块,使得地块不完整,园林难呈现大宅的气势,而且旁边陈旧的住宅小区就紧挨保利东郡“楼王”,无论如何用园林遮挡都没用。  中经联秘书长陈云峰曾预计,该项目如果加上建筑成本等其他成本,和开发商合理利润,入市时可能会卖到4万元/平方米。而如果按照保利东郡目前的精装修水平,项目卖4.7万元/平方米仍旧是保本价。  伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,以周边综合情况来看,这个价格比较扎眼,结合其户型多用于自住,这一价格有些高,比较难支撑,也会对周边市场起到一定影响。再综合周边情况和成本价格来看,卖到40000元/平方米左右就可以了。  值得注意的是,根据北京市调控高价房的要求,现在均价4万每平米以上的项目预售证不容易拿到的。但上述保利东郡销售负责人则向笔者表示,在申请预售证时并没有感觉困难。另一个保利地产相关负责人则表示,会争取在8月开盘。  如果按上述销售员透露给笔者的情况,8月20日开盘,那么按照流程,截至笔者发稿时,预售证应该已经下发,事实上则完全相反。笔者查询北京房地产交易管理网,并没有发现保利东郡预售的信息。  据悉,保利东郡是当时的地王项目,2009年12月17日保利地产以30.4亿竞得。据北京中原统计,从2009年到2010年上半年出让的住宅地块,对比售价与土地价格成本,可以看到,土地成本占售价比达到了39.2%。创造了历史最高。其中有8块占比超过了40%,创造了历史新高。  “粗略测算,保利东郡的土地成本占售价比预计会达到47%左右。”中原地产分析师张大伟表示,“预计会有一些销售压力,根据统计数据来看,地王企业销售难逐渐出现。”  张大伟还指出,大部分地王项目的签约情况并不理想:以最近入市的18期项目提供的4933套房源看,截至目前签约数量为2270套,签约率为46%,明显低于市场平均的50%左右的签约率。  笔者采访了现场看房的人,该人士表示,综合性价比来看,如果在这买一套315m2的房子,大概要1500万元左右,那还不如到五环附近买一套别墅。  值得注意的是,虽然保利东郡项目前途未卜,但是保利地产8月10日又通过收购蓟门桥项目股权的方式,拿下了蓟门桥地王项目,这个项目地价更高。  该项目中需要配建一定比例的限价房和商业房,按照这个比例折算,该项目楼面地价已经超过了3万元/平方米。  而这个项目的动态投入成本预算也很惊人,仅中国兵器集团前期购地款的1年利息,就需要支付1亿元以上,再加上保利投入资金的利息成本、建设成本等费用,预计项目建设成本已经达到5万元/平方米。  按照国土资源部关于闲置土地的规定,该项目2010年拿地,必须在2012年建设完成,否则就被视为闲置土地,也就是说,保利拿下这个项目以后,不能坐等土地升值,再向银行抵押,必须在目前银行十分紧张的情况下,拿下这个地块后立即抵押,去做项目开发。  “当前额度有限,而且利率很高,大部分房企都会通过民间借贷来做一段时间,完全依靠银行,审批时间就要半年,”一位不愿透露姓名的房地产企业负责人对笔者说,目前北京房地产项目收购的蓟门桥利率已经超过了月息6%。  而有行业内人士猜测,保利地产收购蓟门桥项目,是为了完成其2011年土地市场拓展工作。房地产企业为了保证未来2-3年的持续开发,必须提前购买土地。

文章分类
联系我们
联系人: 宝利游戏